“Em alguns locais a verticalização faz sentido”, diz presidente reeleito do Sinduscon Grande Florianópolis
Carlos Leite
O engenheiro Carlos Leite acaba de ser reeleito para a presidência do Sinduscon (Sindicato da Construção Civil da Grande Florianópolis). Serão mais dois anos à frente da entidade, que vem acompanhando a ação do Ministério Público que pretende derrubar pontos da regulamentação do Plano Diretor. “O que está acontecendo gera muita insegurança. Existem projetos sendo desenvolvidos com base na legislação vigente e um empreendimento não nasce de um dia para o outro”, afirma.
Nesta entrevista exclusiva à coluna, Leite comenta o processo de verticalização na capital catarinense, fala sobre o conceito da cidade de 15 minutos e aponta quais serão suas prioridades. Uma delas envolve qualificação: “Se não conseguirmos reverter o cenário atual, teremos um apagão de mão de obra na construção civil nos próximos anos”.
Como vê a ação judicial sobre a regulamentação do Plano Diretor? Está preocupando o setor da construção civil?
Durante muitos anos, Florianópolis viveu com planos diretores extremamente detalhistas. O plano previa praticamente tudo, inclusive questões que nem deveriam fazer parte dele. É algo muito parecido com a Constituição Federal: há tantos detalhes que qualquer ajuste acaba sendo muito difícil.
No Plano Diretor de 2014 já houve um avanço, com a retirada de questões não ligadas diretamente ao planejamento urbano. Mas, quando se faz isso, é preciso entender que o plano estabelece diretrizes gerais. O detalhamento precisa vir depois, por meio de leis específicas, decretos, portarias ou outros instrumentos legais, cada um dentro da sua competência.
No Plano Diretor de 2023 houve avanço nessa lógica. Determinadas questões foram deixadas para regulamentação posterior. O objetivo era justamente dar mais flexibilidade, porque a cidade é um organismo vivo e diferentes regiões têm características distintas. Participei intensamente dessas discussões.
No caso específico da ADIN (Ação Direta de Inconstitucionalidade) sobre a fruição pública, o Plano Diretor estabelece os incentivos, mas não detalha como esses incentivos devem ser aplicados. Quando o plano começou a ser utilizado, verificou-se que, somando todos os incentivos previstos para determinados imóveis, poderiam surgir projetos de 60 ou até 70 pavimentos, porque não havia um limite definido.
Diante disso, no ano passado a prefeitura entendeu que precisava estabelecer uma limitação. Foi editado um decreto determinando que o número máximo de pavimentos pudesse chegar, no máximo, ao dobro do permitido pelo zoneamento. Na prática, um local onde o zoneamento permite 12 pavimentos poderia chegar a 24. Em áreas do centro, onde o limite era de 18 pavimentos, poderia chegar a 36.
Ou seja, o decreto não foi criado para permitir construir mais. Pelo contrário: ele veio para limitar aquilo que o Plano Diretor, na forma como estava redigido, acabava permitindo. Isso está totalmente alinhado com a ideia de que determinados aspectos seriam regulamentados posteriormente.
O que vejo é que existe, primeiro, uma falta de entendimento sobre a origem desse decreto. Na época, o Ministério Público fez uma recomendação ao município. A prefeitura acatou essa recomendação e, em seguida, o vereador Rafael Lima apresentou um projeto de lei que transformou o conteúdo do decreto em uma lei complementar.
Tudo o que temos ouvido de especialistas da área jurídica indica que a ação contra o decreto perdeu o objeto, porque o conteúdo já foi incorporado por uma lei. Imagino que essa ação possa até ser extinta. Se ainda houver questionamentos, provavelmente terão que ser direcionados à lei, e não mais ao decreto.
Qual a expectativa sobre os desdobramentos?
Nossa posição é muito simples: que os poderes decidam qual será a regra definitiva porque o setor precisa de segurança jurídica. O que está acontecendo hoje gera muita insegurança. Existem projetos sendo desenvolvidos com base na legislação vigente. Um empreendimento não nasce de um dia para o outro. Há projetos em andamento e em aprovação na prefeitura que começaram a ser desenvolvidos há um ano.
O desenvolvimento de um projeto leva tempo e envolve investimento em estudos, projetos, cálculos, aquisição de terrenos e planejamento financeiro. Tudo isso foi feito considerando o que estava previsto na legislação. Essa é a nossa principal preocupação.
Outro ponto importante é que, pela primeira vez na história, Florianópolis passou a ter capacidade de investimento com recursos próprios gerados pelos incentivos previstos no Plano Diretor. Esses recursos não são produzidos pelo poder público, e sim gerados pela atividade econômica. O empreendedor utiliza recursos privados para desenvolver o empreendimento, e esse dinheiro vem do comprador do imóvel. Essa dinâmica econômica ainda precisa ser melhor compreendida.
Portanto, não estamos falando apenas de prejuízo para o empreendedor ou para quem compra imóveis. Estamos falando também de prejuízo para o próprio município. Quando houver uma compreensão maior de que esses incentivos são instrumentos importantes para financiar o desenvolvimento urbano, acredito que a percepção sobre o tema mudará.
Os incentivos estão previstos no Estatuto da Cidade. O que precisamos discutir é se os limites atualmente estabelecidos são adequados. No caso específico da fruição pública, a questão central é avaliar se o limite hoje fixado — atualmente restrito a 50% — é razoável. Na minha opinião, esse é o verdadeiro ponto da discussão.
Há, atualmente, uma discussão na cidade sobre verticalização, com a possibilidade de construção de prédios bem mais altos por conta do Plano Diretor. É uma questão que vem dividindo opiniões. Como o setor vem acompanhando isso?
Existe muita desinformação sobre esse tema. Nas praias, por exemplo, esse tipo de edifício não vai acontecer. Em muitas áreas, onde hoje o limite é de seis pavimentos, o máximo poderá chegar a 12, conforme os critérios estabelecidos pela legislação.
Pelas regras, o empreendedor pode ocupar praticamente todo o lote com um prédio baixo ou concentrar a mesma área em uma torre mais alta, ocupando uma parte menor do terreno. Ou seja, a quantidade de área construída pode ser a mesma, mas a ocupação do solo é menor. Em vez de ocupar quase todo o terreno, o empreendimento ocupa uma área menor e cresce em altura, sempre dentro dos limites estabelecidos pela lei.
Além disso, para chegar ao limite máximo permitido não basta apenas o tamanho do terreno. Entram outros fatores, como o projeto, os afastamentos obrigatórios e diversos indicadores urbanísticos. Não é uma conta simples. Em terrenos pequenos, por exemplo, isso muitas vezes nem é possível. A análise é muito mais complexa do que normalmente aparece no debate público.
Vira e mexe, a construção civil acaba sendo tratada como vilã. Como vocês reagem a isso?
Acho importante olhar para exemplos concretos. Vamos pegar o exemplo do Rio Vermelho. A ocupação que existe hoje lá aconteceu por causa de decisões tomadas no Plano Diretor dos Balneários, em 1985, que não considerou a estrutura fundiária da região.
Como a legislação não permitia o desmembramento, a divisão acabou acontecendo de forma informal. Cada filho ficava com uma faixa estreita de terreno voltada para a estrada ou para uma servidão. É por isso que hoje encontramos terrenos extremamente estreitos e longos, alguns com cinco ou sete metros de largura, servidões muito estreitas e ruas onde o caminhão de lixo entra e precisa sair de ré porque não existe espaço para manobrar.
Como também havia fortes restrições para construir, predominou o modelo de casas. Se naquela época já existisse uma visão de longo prazo, considerando o crescimento que Florianópolis teria nas décadas seguintes, provavelmente a ocupação seria completamente diferente. Hoje, para resolver esse problema, precisamos incentivar a união de terrenos. Existem lotes com apenas 60 metros quadrados. É necessário agrupá-los para permitir empreendimentos que liberem espaço no nível do solo.
A verticalização, nesse caso, é justamente o instrumento que permite alargar ruas, ampliar servidões, criar rotatórias, melhorar os cruzamentos e qualificar os espaços públicos. Ou seja, onde a ocupação já existe, a verticalização ajuda a recuperar espaço no chão. E onde a ocupação ainda vai acontecer, ela permite acomodar mais pessoas utilizando menos solo.
Precisamos reconhecer uma realidade: Florianópolis continuará crescendo. As projeções mostram que Santa Catarina continuará crescendo fortemente nas próximas décadas. Existem estudos indicando que, por volta de 2070, o Estado poderá ter uma população e uma economia maiores do que as do Rio Grande do Sul.
Não podemos ignorar essa realidade. Se a população aumenta e queremos preservar mais áreas livres, precisamos ocupar menos solo. E ocupar menos solo significa construir em altura. Claro que precisamos discutir qual é o limite adequado.
Não significa repetir o modelo de Balneário Camboriú. Cada cidade tem suas características. Mas em alguns locais a verticalização faz sentido, especialmente onde já existe infraestrutura – no caso de Florianópolis, o centro é a região que concentra a melhor infraestrutura urbana.
Mas muitas pessoas argumentam que edifícios maiores no centro vão gerar ainda mais trânsito
Esse é um debate importante. Primeiro, esses empreendimentos não são voltados apenas para pessoas de alta renda. Existem vários projetos prevendo apartamentos menores, exatamente como acontece nas grandes cidades do mundo. Basta observar Manhattan, em Nova York, onde muitos edifícios nem sequer possuem garagem. Grande parte dos carros que circulam por lá pertence a pessoas que vêm de outras regiões. Quem mora em Manhattan costuma fazer boa parte dos deslocamentos a pé ou utiliza um sistema de transporte coletivo extremamente eficiente.
É o conceito da cidade de 15 minutos. Em muitos casos, as pessoas nem possuem carro. Esse é o modelo que precisamos buscar: cidades onde seja possível morar, trabalhar, estudar e acessar serviços próximos de casa, reduzindo a necessidade de deslocamentos longos.
É uma questão que tem relação com um conceito muito debatido durante a revisão do Plano Diretor: o adensamento urbano, não é?
Exatamente. Não apenas o adensamento do centro, mas de todas as regiões da cidade. É um tema diretamente ligado ao conceito da cidade de 15 minutos e ao fortalecimento das centralidades urbanas — macrocentralidades, microcentralidades e centralidades regionais. O que precisamos é criar condições para que as pessoas possam morar perto de onde trabalham ou trabalhar perto de onde moram. O objetivo é reduzir cada vez mais os deslocamentos longos, tornando-os apenas ocasionais. Essa é uma mudança de mentalidade que Florianópolis precisa fazer.
Quais são as prioridades da nova gestão?
As prioridades do primeiro mandato foram saneamento e habitação de interesse social. Agora, queremos ampliar ainda mais a atuação junto aos associados e aos municípios da nossa base territorial. O Sinduscon não representa apenas Florianópolis. Nossa base vai de Laguna até Tijucas e chega a Rancho Queimado, abrangendo 22 municípios, uma área maior que a própria Grande Florianópolis.
Muitos desses municípios estão crescendo rapidamente. Se esse crescimento não for planejado, teremos problemas no futuro. Nossa ideia é participar cada vez mais das discussões sobre planos diretores, ajudando essas cidades a planejarem seu desenvolvimento antes que os problemas apareçam.
Há algum outro tema que merece atenção especial?
A questão da mão de obra. Se não conseguirmos reverter o cenário atual, teremos um apagão de mão de obra na construção civil nos próximos anos. O grande desafio passa pela qualificação profissional.
As obras estão mudando rapidamente. Cada vez mais precisamos de operadores de gruas, equipamentos de elevação, escavadeiras e outras máquinas. O trabalhador deixa de exercer apenas uma atividade braçal para operar equipamentos cada vez mais sofisticados. Hoje praticamente não se vê mais equipes realizando grandes escavações manualmente. O trabalho é feito com equipamentos. Isso exige capacitação.
Também precisamos ampliar o uso de novas tecnologias. No caso dos projetos, arquitetos e engenheiros já utilizam ferramentas cada vez mais modernas, inclusive inteligência artificial. Na gestão das obras, porém, ainda existe um enorme potencial de evolução. É um caminho sem volta
Publicado em 07 agosto de 2026
