MPSC reafirma regularidade e legalidade na compra do prédio

O Ministério Público de Santa Catarina (MPSC) reafirma a regularidade e a legalidade da compra do imóvel localizado na rua Bocaiúva, conforme já esclarecido à sociedade e aos órgãos que solicitaram informações a respeito.

No que diz respeito à Comissão Parlamentar de Inquérito instalada no âmbito da ALESC, o MPSC reconhece ser um importante instrumento da democracia, desde que não desvirtuada de sua finalidade. Os membros e servidores permanecem, como sempre estiveram, à disposição do parlamento catarinense, visando a contribuir para o bom andamento dos seus trabalhos e a correta apuração dos fatos objetos da investigação, certos de que, ao final, restará demonstrado tudo o que sempre foi afirmado a respeito do acerto do negócio.

Relembramos, abaixo, algumas informações sobre os fatos:

Sobre o valor pago pelo MPSC na compra do prédio

O requerimento para formação da CPI questiona o valor pago pelo MPSC na compra do empreendimento, baseando-se em cálculo simples, fora da realidade da construção civil em Florianópolis e no valor do terreno declarado na Escritura de Compra e Venda na aquisição feita pela construtora junto aos antigos proprietários. Tomando por base o Custo Básico da Construção (CUB), o requerimento não considera todos os equipamentos do prédio, como elevadores, iluminação, preparação de climatização, gerador, cabeamento, assim como as peculiaridades e necessidades próprias do projeto e da construção, como escavações, fundações especiais e parede diafragma. Há de se considerar, ainda, que no CUB não estão inclusas as despesas com administração local e central, projetos, impostos, entre outros, além da remuneração do construtor.

Pelo cálculo do requerente, exemplificativamente, uma sala comercial nova, na região central de Florianópolis, hoje comercializada por cerca de R$ 7.318,90 por metro quadrado, não poderia ser vendida por mais de R$ 1.706,79 por metro quadrado (CUB). Assim, se a sala medisse 85,89m², valendo R$ 628.620,00, não poderia ser vendida por mais deR$ 146.596,19, o que é sabidamente fora da realidade local e de conhecimento de todos.

O Ministério Público recebeu inúmeras propostas para a compra de prédios prontos ou a construir, em regiões diferentes de onde está a sua atual sede, os quais traziam preços, na maioria, superiores ao contratado, e os inferiores, muito próximos a ele. Contudo, via de regra, possuíam área muito pequena e não aproximariam as estruturas físicas da Procuradoria-Geral de Justiça, mas as afastariam, redundando em maiores custos operacionais por exigirem novas estruturas de logística. O imóvel adquirido apresentava proposta de preço absolutamente dentro dos praticados no mercado, quando se trata da negociação de todo o empreendimento, e é o que melhor atende às necessidades do Ministério Público.

O Ministério Público se baseou em cinco avaliações antes de definir a compra do empreendimento. Dois escritórios de Engenharia Civil credenciados pela Caixa Econômica Federal avaliaram o empreendimento em R$ 126.400.000,00 e R$ 118.818.000,00. Três corretores, regularmente habilitados e atuantes no mercado imobiliário, avaliaram o imóvel em R$ 170.961.420,00, R$ 168.000.000,00 e R$ 171.904.800,00. A média dessas três últimas avaliações supera, em muito, o preço da compra, que se baseou na média das avaliações dos escritórios de Engenharia Civil credenciados pela CEF.

A realidade dos custos de imóveis em Florianópolis é fato público. O Ministério Público, como qualquer outra organização ou cidadão, está sujeito às regras de mercado e não pode definir o preço para o vendedor. Qualquer pessoa, em uma rápida pesquisa entre os imóveis à venda na região, verificará que o valor pago pelo MPSC está, inclusive, abaixo do custo de mercado que nele é praticado. Tanto é que a Revista Exame, edição n. 1065, Ano 48, de 14/05/14, trazendo o “Guia de Imóveis de 2014”, exibe, na sua página 112, planilha, por “Bairros por faixa de preço médio do metro quadrado, em reais” de Florianópolis, apontando que as regiões da “Agronômica, Centro e Jurerê Internacional” o preço médio do m² do imóvel novo é de R$ 10.000,00 a R$ 10.200,00. Anota, ainda, que a alta no preço dos imóveis, em Florianópolis, nos últimos 12 meses foi de 17,9% (dezessete vírgula nove por cento).

Sobre a avaliação do imóvel

O requerimento afirma que as avaliações não foram feitas com base na metodologia da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Porém, ao contrário do que alegado, as avaliações feitas pelos escritórios de Engenharia Civil credenciados pela CEF, nas quais o MPSC baseou-se para valorar o empreendimento, obedeceram rigorosamente às Normas Técnicas da ABNT. Em relação às avaliações feitas por corretores de imóveis, a exigência legal é de que o avaliador, além do regular exercício da profissão, tenha conhecimento sobre o mercado local, exigências que são aceitas por decisões do Tribunal de Contas da União e Superior Tribunal de Justiça.

No requerimento também é questionado o fato de que as avaliações foram realizadas antes da construção do prédio. No entanto, essa é uma prática regular e amplamente praticada no mercado para avaliação de “imóveis na planta”, feita a partir do projeto da obra. Do contrário, seria impossível o financiamento de imóveis pelas instituições financeiras, pois teriam de esperar a construção do prédio para poder avaliá-los e, então, conceder o financiamento, situação, por evidente, que inviabilizaria qualquer empréstimo para construção de obras de construção civil.

Sobre a dispensa de licitação

A lei de licitações prevê a dispensa de licitação para a compra de imóvel quando a necessidade do órgão aponta uma localização determinada, e a compra de outro, em local diverso, não atenderia adequadamente a essas necessidades. Nessas circunstâncias, desde que o preço do imóvel seja compatível com o de mercado, a lei autoriza que a compra seja realizada sem licitação.

Foi isso que aconteceu com o MPSC

Dentro das necessidades e analisadas as propostas recebidas, não havia outro empreendimento que atendesse tão adequadamente como esse às necessidades da instituição. Constatado, por avaliações realizadas de acordo com as normas legais, que o preço cobrado pelo empreendedor estava compatível com o de mercado, a compra foi, legalmente, realizada.
A localização do empreendimento permite o atendimento das necessidades do Ministério Público, em especial de centralizar a administração, reduzindo custos com deslocamentos e duplicidade de órgãos de apoio administrativo e de conservação, além de eliminar a perda de eficiência operacional com estruturas distantes entre si. Outra alternativa demandaria deslocar toda a estrutura da atual sede para o novo endereço, exigindo a aquisição de um imóvel com o dobro da capacidade desse que foi adquirido, implicando em investimentos maiores. Como a proposta mais adequada e econômica era a do empreendimento projetado para o terreno da Casa Rosa, que já pertencia a uma empreiteira, enquadraria-se inviável, legalmente, a licitação para sua compra, pois seria ela considerada dirigida, o que é vedado pela lei de licitações.

O próprio requerimento para instalação da CPI a todos esses aspectos afirma que o imóvel “até poderia ser adquirido por dispensa de licitação, já que fica ao lado da atual sede do Ministério Público de Santa Catarina, poderia facilitar a conjunção das duas áreas”. Mais adiante, prossegue: “O Ministério Público do Estado de Santa Catarina, dispensou licitação para compra do terreno ao lado de sua sede, que assim poderia ter realizado, desde que fundamentado em três aspectos a considerar: a finalidade precípua da Administração, a seleção do local do imóvel e o valor contratual.” Como se vê, a compra do terreno levou em conta todos os três aspectos.

A dispensa de licitação tem sido a modalidade mais utilizada na compra de imóveis por órgãos públicos estaduais e federais em Florianópolis, todos cientes da realidade de mercado, como de resto em todo o país.

O requerimento cita como possíveis irregularidades a falta de projetos e de orçamentos detalhados, o que é incorreto, pois todas essas informações foram objeto de análise, antes da compra, pela área técnica do MPSC. Outro argumento apresentado é de que a decisão para a compra teria sido tomada de forma muito rápida. A assinatura do contrato foi precedida de prévia negociação entre as partes, de análise criteriosa quanto aos aspectos técnicos do empreendimento e acerca do cumprimento de todas as exigências legais para a sua celebração, além de cautelas quanto à garantia do valor então pago e de cada parcela futura. Ultrapassados todos os trâmites e estudos, a decisão final precisou ser ágil porque já havia outros possíveis compradores.

Sobre o pagamento antes da entrega do prédio pronto

O Ministério Público comprou o prédio de forma semelhante a um cidadão que adquire um apartamento na planta, tomando todos os cuidados e as garantias para realizar os pagamentos no curso da construção. Para a primeira parcela, no valor de R$ 30 milhões, paga ao final de 2013, o Ministério Público recebeu como garantia a hipoteca do terreno com a chamada “Casa Rosa”, por meio de Escritura Pública de Hipoteca. Se por qualquer problema a empresa não conseguir cumprir o contratado, o Ministério Público será dono do terreno, do que nele já estiver construído, alémda Casa Rosa. Para verificar o valor do terreno e da casa foram contratados três corretores de imóveis, que fizeram avaliações de R$ 38 milhões, R$ 37 milhões e R$ 35 milhões.

Portanto, a garantia recebida pelo MPSC é superior ao pagamento da primeira parcela. Antes de pagar cada uma das próximas parcelas, o MPSC efetuará a medição da obra e a avaliação do que foi construído (tal como se faria se a contratação fosse mediante licitação) para saber se o valor da parcela é compatível com o que já está construído. Se a avaliação do que foi construído não alcançar o valor da parcela, a empresa é obrigada a acrescentar outros imóveis na garantia, sob pena de não receber o pagamento. Essa forma de pagamento parcelado foi baseada na legislação e na jurisprudência, inclusive do Tribunal de Contas da União (TCU), que considera regular o pagamento antecipado, desde que haja garantia dos pagamentos efetuados.

(Portal MPSC, 17/07/2014)