Terras de marinha em Florianópolis: como um ativo pode se tornar um passivo

Proprietários de imóveis incluídos na última demarcação de áreas de marinha, iniciada em 2003, começam a ser notificados em janeiro de 2019 e podem ter de recomprar terrenos da União.

Pode-se dizer que ativo é todo Bem ou Direito que possui valor econômico e pode ser convertido em dinheiro, ao passo que o passivo corresponde a uma obrigação, portanto, um imóvel é lançado no imposto de renda na ficha de “Bens e Direitos” e as dívidas são declaradas na ficha “Dívidas e ônus reais”.

Ao que parece, poderá haver uma inversão patrimonial para muitos dos habitantes de Florianópolis, isso porque a Superintendência do Patrimônio da União (SPU) em Florianópolis, começa a notificar em janeiro de 2019 os proprietários de imóveis incluídos nas áreas de marinha não delimitadas no litoral da Ilha de Santa Catarina, processo este que foi iniciado em 2003. Na prática, os proprietários dos imóveis incluídos na demarcação de terras homologadas pela União terão de recomprar cerca de 80% do patrimônio após serem notificados. Em Florianópolis, cerca de 37 mil imóveis serão diretamente afetados com esta medida.

Além do ônus e da questão tributária envolvendo o laudêmio para os novos proprietários  inseridos, cabe ressaltar que está sendo aplicado o entendimento de que, aquele que detém a posse de um terreno em linha de preamar é responsável por qualquer dano gerado à área. Logo, o proprietário precisa conhecer seus direitos e garantir que seu patrimônio (ativo) não se transforme em um passivo, que pode ser devolvido à União.

Os terrenos de marinha, segundo site do Ministério do Planejamento, são aqueles localizados na faixa litorânea, ocupando uma faixa até 33 metros contados a partir do mar em direção ao continente ou ao interior das ilhas costeiras. De acordo com o Decreto-Lei nº 9.760, de 1946, a referência para essa demarcação não é a configuração do mar como se encontra hoje, mas sim a Linha do Preamar Média (LPM), que considera as marés máximas do ano de 1831.

Proprietários levantam questionamentos sobre métodos da demarcação

Desde que a Prefeitura Municipal de Florianópolis negou a emissão de alvarás e habite-se tomando por base a linha não homologada, ou seja, a linha presumida pela  Superintendência do Patrimônio da União (SPU) em Florianópolis, advogados levantam questionamentos sobre a nova demarcação e a cobrança prevista, apontando inúmeras fragilidades no processo, as quais poderão custar caro à comunidade. Neste sentido, o advogado Eduardo Bastos Moreira Lima, do escritório Prade & Prade Advogados Associados apresenta alguns destes questionamentos:

1. A falta de um parecer técnico sobre os critérios e a precisão da atual demarcação, tendo em vista a referência de níveis de maré de 1831.
2. Suposto desrespeito a critérios legais para obtenção de demarcação ou ausência de evidência dos métodos reais para se estabelecer a linha presumida a partir de demarcação cartográfica.
3. Questionamento sobre uso de métodos de aproximação, como a sobreposição de imagens das áreas em diferentes períodos, em detrimento de cálculos mais precisos.
4. A metodologia não cumpre com o que está previsto na norma ON Geade 02, de 2001.
5. A inclusão de áreas distantes do mar, loteamentos oficializados pela prefeitura e imóveis com financiamento de bancos públicos na nova demarcação.

Com o levantamento dessas questões, repercutidas pela imprensa, discute-se o posicionamento do órgão federal como proponente de uma inversão da prova, caso em que os proprietários de imóveis precisam buscar elementos técnicos para encontrar inconsistências na demarcação, em vez de a União demonstrar com clareza a correção dos métodos e do resultado do trabalho.

Normas sobre terrenos de marinha precisam refletir no Plano Diretor

Com a assinatura do prefeito de Florianópolis em 12 de julho de 2018, o decreto n. 18.744, que dispõe sobre o licenciamento em terrenos de marinha no âmbito do município, poderia representar um alento à população, ao permitir nestas áreas o andamento de processos sobrestados e a consequente autorização para edificações e reformas, conforme sustenta o advogado Eduardo Bastos Moreira Lima, que acompanha o processo da demarcação.

Com o decreto, alvarás, processos de habite-se, análise de processos construtivos ou de reforma tornam-se possíveis em terrenos onde as edificações estavam proibidas, diante do procedimento demarcatório que identificava os imóveis como terrenos de marinha, levado a cabo pela SPU.

Dada a sua relevância, o assunto antes restrito a alguns fóruns foi ganhando espaço na mídia, nas casas legislativas Estadual e Municipal e até no Congresso Nacional. Os 37 mil imóveis de Florianópolis ainda não homologados pela SPU são afetados no processo de demarcação de terrenos de marinha e se beneficiam diretamente do decreto n. 18.744. Contudo, a medida administrativa não ataca de forma incisiva a origem do problema.

Tema ambiental e demarcatório se confundem em ações na Justiça

A contenda se arrasta desde 2012 e a saída esperada para a segurança jurídica é novamente procrastinada. Leis foram aprovadas, como a Lei n. 13240/2015 e a Lei n. 13465/2017. Como fator complicador para o quadro de incerteza e insegurança jurídica, ações judiciais estão sendo propostas, ora pelo Ministério Público Federal, ora pelo Município de Florianópolis, sendo que este figura, inclusive, como Réu. O advogado Eduardo Bastos Moreira Lima adverte que diversas lides não demonstram clareza sobre o que se deseja, bem como, que comumente se verificam questionamentos sobre ocupações nas ditas chamadas áreas de preservação permanente, as quais têm um tratamento próprio, com regularização possível. Em outras situações, o curso das ações aborda não apenas o debate ambiental, como também a discussão para a demarcação e o reconhecimento dos chamados terrenos de marinha, sem que a via administrativa sequer tenha sido iniciada.

Exigências se mostram distintas por região

Percebe-se também que, a depender de algumas variáveis, o entendimento sobre os pedidos das ações é alterado. Em alguns bairros, como Jurerê, Canasvieiras, Lagoinha, Santinho e Carianos, há exigência do cumprimento integral dos limites chamados terrenos de marinha. Mas em outros locais, como a Lagoa da Conceição, há a tentativa de acordos judiciais, propostos pelo Ministério Público Federal, onde leva-se à discussão a permissão para se preservar 15 metros a partir da linha d’água da Lagoa, com a ocupação ou uso dos 18 metros subsequentes que constituem os chamados terrenos de marinha. O grande cerne do debate, então, é centrado na tentativa de entender como se dão os critérios de escolha, eis que a lei a ser aplicada sobre o território deveria ser a mesma.

Diante da análise e do contexto de complexidade e insegurança jurídica, comenta o advogado Eduardo Bastos Moreira Lima, fica a observação de que não pode a administração pública gerar expectativas à população e ao setor empresarial com um caráter imediatista, enquanto suas decisões representam riscos desnecessários, que poderiam ser equacionados com estratégia e diligência.

Postura ativa do proprietário e a perícia como solução

Enquanto o processo de notificação não está em curso por parte da SPU, cabe aos proprietários assegurar seus direitos em relação ao patrimônio, apurando os questionamentos e buscando informações precisas sobre a situação do seu imóvel. Neste sentido, o trabalho da perícia especializada pode agregar dados e a confiabilidade requeridos no suporte de ações administrativas ou judiciais em torno do tema das terras de marinha.

O perito atua com o objetivo de avaliar e esclarecer fatos por meio de uma série de procedimentos técnicos, que geram informações para a melhor tomada de decisão. No caso da demarcação das terras de marinha, os recursos e técnicas da Perícia em Engenharia e da Perícia Econômico-financeira auxiliam advogado(a)s, proprietários de imóveis e o Juízo em demandas de avaliação imobiliária, estudos comparativos, apuração de referências utilizadas para medição e  revisão dos cálculos e valores vinculados à questão dos terrenos.

A perícia pode ainda esclarecer fatos considerando o contexto histórico, legal e normativo da cidade e do país no tocante ao uso dessas áreas da União. Além de municiar a comunidade com dados confiáveis sobre seus direitos, a atuação da perícia também traz clareza e dá ciência sobre as obrigações dos proprietários, a fim de que eles possam preservar o que lhes é patrimônio e agir sem o risco de perda do seu imóvel.

Se você está entre os 37 mil proprietários de imóveis em terras de Marinha incluídos na última demarcação realizada em Florianópolis, entre em contato com a Zambon Perícia & Avaliação, tire suas dúvidas e conheça as soluções que a perícia pode oferecer ao seu caso.

(Zambon Perícia & Avaliação, 11/12/2018)